启东江海产业园规划展示楼物业管理服务项目即将实施，现就该项目进行市场询价调研。
一、项目概况
启东江海产业园规划展示楼位于启东市望海路9号，地上4层，地下1层，场地内主建筑物总建筑面积约9500 平方米，地上建筑面积 7032 平方米，地下室面积约 2070 平方米，辅助用房（食堂）275平方米，地下室部分为设备用房，地下无汽车车位，地面有停车位60个，整个建筑物外侧有围墙，整个区域占地约 20 亩。（具体建筑面积、外场面积，以现场勘查实际为准）。保洁范围除规划展示楼及管委会大院内公共场所外，还包括管委会前江海路两侧小公园绿化养护及绿化地块保洁，望海路南北连通328国道路段内道路绿化带养护及绿化带保洁，圩田路全线道路及绿化带保洁。
二、项目主要内容
（一）物业管理内容：
（1）负责卫生保洁服务；
（2）负责会议、接待服务；
（3）负责各设施设备日常零星保养、维修服务；
（4）负责保安服务；
（5）负责绿化养护服务。
（二）分项管理内容要求
投标人应当按以下内容和要求提供物业管理服务：
一)、设备管理的内容与服务质量要求
1、设施设备管理的内容
①变配电系统：变配电设备的运行操作、日常巡视抄表、定期检查、计划保养、故障维修、应急处理、配电间强电井清洁等工作。其中定期检查内容包括：
1.1变压器及旋转电机的声音、湿度是否正常。变压器的冷却装置运行是否正常。
1.2电容器有无异声及外壳是否有变形膨胀等现象。
1.3电力电缆终端有无渗漏油现象。
1.4各种符号指示是否正常，二次回路的小开关、小刀闸位置是否正确。
1.5仪表指示是否正常，指针有无弯曲、卡住现象，电度表有无停走或倒走现象，电度表有无数值激增的情况。
1.6直流电线电压及浮充电流是否适当。
1.7大风来临前，检查周围杂物，防止杂物吹进设备，大风时注意室外软导线偏后相间及时距离是否过小。
1.8雷电后，检查瓷绝缘有无放电痕迹，避雷针是否放电，雷电记数器是否正常工作。
1.9重负荷时，检查触头，接头有无过热现象。
1.10夜间熄灯巡视检查瓷绝缘有无放电闪路现象。连接点处有无过热发红的现象。
1.11检测每一年一次，由有资质的专业公司实施。
②电气设备系统：配电间出线桩头至各动力柜（箱）、照明柜（箱）、电缆、母线、照明灯、应急灯、电源插座、泛光亮化照明、庭园照明等设备的运行操作、日常巡视抄表、定期检查、计划保养、故障维修、应急处理、强电井清洁等工作；
③给排水设备系统：生活水泵、排水泵、潜水泵、水箱、水池、水处理装置、电热水器、卫生洁具、污水处理、室内外管道、阀门及水表附件等系统设备的运行操作、日常巡视、数据记录、定期检查、计划保养、故障检修、应急处理、机房清洁等工作。
④消防系统：包括消防维保，消防设施设备的维修。对消防监控系统、火灾自动报警系统、自动喷淋系统、室内灭火栓、新风系统、排防烟系统、安全疏散应急系统、防火门系统、二氧化碳等灭火系统进行日常管理和养护维修。
⑤其它日常零星保养、维修工作。
2、设备管理服务质量要求
①设备、设施完好率达到100%；设备管理、保养、检修制度完备，记录完善。
②接到故障报修通知后，10分钟内需到达现场。维修及时率达100%，维修合格率达100%。
③供水、蓄水设备设施运行正常；排水、排污系统畅通，无堵塞、漫溢现象。
④照明系统外观整洁无缺损、松落等安全隐患、无蚊虫、蜘蛛网、积尘等。
⑤严格执行消防法规，建立消防设施设备管理制度，建立月、季、年巡检登记制度，确保整个系统处于良好的状态。
⑥定期检查保养消防设施设备，重点部位、重点设备每周检查一次，一般设备每月检查一次，每季对系统进行全面巡查一次，重大节日增加检查次数，确保质量达到消防要求。保证系统开通率及完好率。发现问题及时向特约维保单位报修，并协助采购方督促特约维保单位全面履行合约。合约到期后由中标方负责特约维保。
⑦提供每天24小时监控值班及技术与人员保障，有故障时，维修人员应及时到场维修，并做好检查、维修记录。接到火警、漏水等报修报警电话，10分钟内派人到场，确保随时处置各类突发情况。保持紧急疏散通道畅通，紧急疏散指示灯运行正常。
⑧演练并熟悉执行消防事故应急预案。
⑨确保无重大设备责任事故及重大安全事故发生。
⑩制定设备管理制度、操作规程、工作守则。
?制定各设备系统的经济运行方案，记录各设备运行参数，定期分析并加以调整。
二）、室内外卫生保洁管理服务内容及其要求
1、卫生保洁服务内容
①所有办公室内的日常保洁及地板、沙发、棉织布品（如窗帘等）的清洁保养。
②地下室设备用房、所有会议室的保洁。
③公共部位的所有清洁保养工作，包括门窗、走廊、楼梯、楼道、庭院、厕所、大厅、茶水间、广场、停车位以及痰盂、垃圾箱等。
④垃圾的清运工作、化粪池清掏和管道疏通；
⑤大楼内外各类大理石的清洁保养。
⑥适当范围内新增保洁管理服务项目。
⑦主楼、楼前场地各类设施的防盗。
⑧接待活动的环境布置（含食堂餐饮摆台）所需管理服务。
2、卫生保洁服务要求
①保洁管理服务标准按照国家公共场所卫生标准执行,并细化考核细则(另定)。
②有用户投诉和服务要求时，应在10—15分钟时间内向相关部门发出工作通知单，对于投诉应在一个工作日内电话或书面或上门回复客户处理进展情况。投诉率低于2‰；处理率和回访率达100%。
③全体员工在管理服务期间，必须仪容整洁、仪表端正、礼仪规范，做到文明礼貌，热情周到。
④每日至少两次对所管辖区域进行巡视检查，发现问题及时解决，建立检查及问题处理情况的台账。
⑤每月底向甲方提交保洁管理服务运行情况工作报告。
⑥按档案管理的要求，将保洁管理服务的有关资料分门别类装订成册，定期保存。
⑦及时落实业主要求的其它合理服务事项。
⑧按照创卫要求，定期做好消灭蚊虫、苍蝇、蟑螂等工作。
⑨根据季节转换特点，主动做好保洁调整工作。
⑩确立工作过程中的明确标识并具有可追溯性。
?健全具有可操作性的管理服务程序文件。
?对会议室要及时打扫，保持地面、墙壁、设施清洁及窗明几净。
?公共部位保洁随时打扫，保持空气清新，室内外整洁卫生。配有清洁机、抛光机、吸尘器等保洁设备。
?洗手间及卫生间：洗手液、擦手纸要及时添加不断档；洁具、墙面、地面、玻璃等室内设施要随时清扫，做到无异味、无积水。
?走廊：随时打扫，做到地面、墙壁、顶棚的洁净，无杂物，无污痕，无尘挂，清洁光亮；灯罩内无垃圾；走道四角及踢脚板保持干净卫生。
?大厅地面大理石保持干净、光亮；其它部位，如墙面、地面、栏杆、椅子、沙发、灯座等保持光亮、整洁；大厅玻璃门、窗、框保持干净，光亮。大厅内不锈钢保持光亮。地面大理石定期打蜡保养。
?楼内垃圾筒摆设整齐，把垃圾袋套在垃圾箱内，及时清理，确保无异味。
?楼内墙面及走道设施、门框、通风口，保持干净清洁。
?庭院：每天清扫，保持院落干净整洁卫生。
?办公室保洁：及时打扫，保持地面、墙面、屋顶、门窗、空调、踢脚线等部位的清洁卫生。
21停车位：车辆摆放整齐、地面干净卫生。
22清洁、保洁区内实行严格保洁制，垃圾日产日清并按指定位置倒入，卫生设施齐全、完好率99%，对破损的卫生设施及时更换。
23管理人员标识明显；物管方面各指示标识清晰、规范100%。
24管理人员培训合格率及组织人员参加培训取证率100%。
25清洁、保洁率99％。
26未经业主同意不允许分包，否则终止协议。
27必须诚信履行《投标书》中的“管理体制承诺”和管理机构及人员岗位设置、设施设备配置等各项承诺。
28保持员工队伍相对稳定，调动技术骨干，须经甲方同意。按合同书保洁员工岗位设置表配足，不得擅自减少。若发现减少且无正当理由，业主有权在次月扣除投标人相应的人均管理服务费，并要求投标人及时补足规定人数。
29必须服从、落实业主的管理服务要求。
30必须制定回访制度，每月回访一次，听取意见，改正工作。
31必须使卫生保洁管理服务程序化，使卫生保洁过程有全程记载和责任人，以便监控质量，供业主随时抽查核实。
三）、会议服务内容及要求
①负责会务工作及会议室、接待室内的卫生保洁工作。
②负责会场布置、会标、台签、茶具茶水、音响、话筒。
③符合各等会议的规范服务，会议服务满意率达95%以上。
④会议服务预告为：
一般服务：临时通知；
三级服务：提前三小时通知；
二级服务：提前一天通知；
一级服务：提前三天通知。
四）、智能化管理内容及要求
（1）根据采购人的要求，做好大厅电子屏发布系统的信息发布及日常管理。
（2）做好会议系统的日常管理；
（3）协助维保单位定期对智能化系统进行检查，保养，确保运行正常。
五）、保安服务内容及要求
（1）安全保卫主要包括：门卫管理、外来人员控制、车辆管理、日常巡查、安全监控等。
（2）服务标准及要求：
①配备不少于3名保安。实行24小时门卫值班制度（包括节假日），负责对整个区域内安全保卫、值勤、巡逻、日常检（巡）视等工作；负责对外来人员实行进出管理；对物品进出实施分类管理，建立相应台帐，拒绝限制、危险物品进入，严禁非工作人员寄放物品；实行大件物品进出审验制度，对区域内所有搬出物品，须有采购方管理部门的书面批准手续，并登记出门时间、经办人；对重点区域、重点部位、对发现较为严重的违规、违法行为应及时制止并通知有关部门到现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案；
②负责停车位和管理区域内机动车辆、非机动车定点停放管理，确保车辆停放有序；
③落实整个区域防盗、防破坏等安全防范措施，发现管理区域内安全隐患及时报告并协助处置；
④按规定着装，佩戴工作证。上岗时保持高度警惕。负责各区域的安全、秩序、环境、设备设施的24小时巡逻值守，具体按采购人要求执行。
六）、绿化养护服务内容及要求
绿化养护，包括绿化的修剪、养护、造型、除虫、消杀、割草等（至少一个月一次）。
七）、行政管理
（1）负责管理和协调综合部门、食堂、卫生保洁、保安、工程维修保养、绿化养护等各部门的工作；
（2）按月对物业管理人员实施考勤、督查和考核，并每月将考勤、督查和考核情况向业主相关管理部门反馈。
本项目需配备物业管理人员的人数由投标人根据岗位需求及实际人员素质情况来确定。根据本项目需求情况和要求，投标人应为业主提供相应的服务。
A、人员配置情况
岗位 |
人数 |
说明 |
项目管理员 |
1 |
负责统筹、会务接待（调试电脑、投影、话筒、席位卡等）及大楼监控、指挥中心信息化管理 |
保洁人员 |
2 |
共4层。大楼内所有办公室入室打扫，大楼内外公共区域保持环境整洁。 |
保安 |
3 |
两班倒，24小时全年无休 |
水电工 （可兼职） |
1 |
即时响应 |
绿化养护人员 |
1 |
定期（至少一个月一次）对园区大楼周边绿化消杀、割草同时保洁等。 |
合计 |
8 |
注：以上为人员最低人数配置，中标人在签约进场管理后未按配置要派员的，必须按招标人要求整改到位，否则视为违约，招标人有权解约并不予退回履约保证金。
B、人员素质要求
（1）遵纪守法、爱岗敬业、品行端正、诚实守信，具有良好的道德素养；
（2）身体健康，形体端正，具有正常履行岗位职责的身体条件；
（3）本项目按招标时承诺的人员到岗，不得更换。
（4）服务人员素质要求：
①项目管理员（兼会务接待）：年龄在40周岁以下的女性，大专或以上学历，有1年及以上物业服务经验。每日工作时限不少于8小时（7:30-11:30 13:30-17:30），节假日（双休日、国家法定节假期）不上班，如遇突击任务及重大活动等原因，服务供应商应无条件按采购人要求完成布置的工作。
②保洁人员：年龄在60周岁以下的女性，有2年及以上相关工作经验以上的。每日工作时限8小时（上午7:30-11:30 、下午13:30-17:30），节假日（双休日、国家法定节假日）不上班，如遇突击任务及重大活动等原因，服务供应商应无条件按采购人要求完成布置的工作。
③保安人员：
<1>年龄在65周岁以下的男性，户口不限；手脚灵活有较强责任心，2年及以上工作经验；维持公共秩序,包括安全监控 、巡视 、门岗执勤和消防安全管理,参加交通、消防、治安等应急工作。两班倒，24小时全年无休。
<2>初中或以上文化程度，体型标准，五官端正；
<3>自愿从事保安工作，爱岗敬业，乐于奉献。有较强的工作责任心，敢于同违法犯罪分子作斗争。服从管理，听从指挥，有良好团队精神；
<4>如若采购人认为某名保安员没有适当履行职责时（原因包括但不限于：不到场地报告，弃职，不全面或不适当的背景调查等），采购人将通知成交供应商，成交供应商应在3日内选派一名更有经验和培训经历的人来替换，但不得向采购人提出费用要求。对派驻采购人的人员在工作中的违纪、失职者给予相应的处罚或处理。
④工程人员（水电工设备维修）：要求年龄在55周岁以下的男性，有五年以上工作经验，掌握配电、给排水、零星维修等方面的知识，持有应急管理厅签发的高压电工和低压电工证，具有较强的实际操作能力。
⑤绿化养护人员：年龄在60周岁以下，具有相关的工作经验。
C、其它要求
（1）进驻的物业公司人员，应根据不同的工种配发工服和工号牌，仪容仪表要符合规定标准，发型要统一；
（2）在进驻前应向业主提供所有工作人员的本人身份证及相关证书、工作经历的证明材料（按本项目的人员要求）供查验，并将复印件备案，所有进驻的物业公司人员以及以后人员变更，都必须经过业主的同意。
（3）男员工不准留胡须、蓄长发；女员工不准浓妆艳抹或佩过份的饰物，头发染色不能过艳。所有员工白天工作时间不能着大衣和背心或敞胸、露怀工作；
（4）不准带朋友或亲戚进入工作场所，不准在业主办公区域内抽烟或吃零食、闲谈等，工作中使用语言要文明，举止要大方；
（5）在业主临时开展的大型会议、接待等公务活动时，如上述岗位原配置的人数不能满足需要，物业公司应随时从本公司内抽调具备相应服务能力和素质的人员加强力量，以保证正常业务的开展。
（6）针对本项目保洁服务须有必备的相应工具（如扫帚、吸尘器、拖把、铲刀等）由服务供应商提供，易耗品（如抹布、清洁球、洗手液、卫生纸、厕所纸篓、垃圾袋、清洁剂等）由采购人承担；
（7）采购人提供保洁所需办公室，根据需要在适合的地点配备洁具堆放间。
（8）进驻的物业公司所有人员食宿自理，由服务供应商自行解决。其中，保安人员值夜班的住宿由采购人提供。
三、服务要求：满足国家现行规范、规定及采购人要求。
四、约定事项
1.服务期限：服务期自合同签订之日起一年，实行一年一考核一续签合同的办法，采购人有权单方决定是否续签后一年度合同，除政策性调整最低工资外，合同金额不作改变。如果成交供应商没有达到合同所要求履行条件之一的，则采购人有权在委托期限内随时终止合同。
注：本项目预算为一年度的预算，根据《政府购买服务管理办法》第二十四条规定，本项目根据采购结果，采取一次招标三年沿用。一年合同期满后，采购人未获得预算批复或因政策变化采购需求取消，则经采购人书面通知供应商后，合同到期终止不再续签，或因经济环境变化等因素的影响，次年预算压减，采购人也将根据新的预算重新采购，供应商自行承担相应风险。
2.市场询价表等相关材料于2025年4月25日17:00前，送或寄（以邮戳为准）启东市万豪花园南门29幢别墅，或者将市场询价表等相关材料扫描发送至邮箱：fgyjszx@163.com。联系人：侯女士，联系电话：18262533551。
3.报价费用说明：
本项目投标报价采用固定总价，包括以下费用：
（1）员工的工资、五险（医疗、养老、工伤、生育、失业）、人员服装、劳保用品、福利、津贴、职业病、突然死亡等各类费用。
人员要求：管理员1名40岁以下，大专及以上学历；保安3名，男，65岁以下；保洁2名，女，60岁以下；水电工兼职1名，绿化养护1名。身体健康无不良记录。超龄人员必须购买人身意外险。
（2）保洁工具及维修工具费用。
（3）管理费、税费、风险金。
（4）为履行合同产生的其它费用。
备注：
①进场后，按招标人员配置要求及投标承诺，向甲方上交所有人员身份证复印件和人员排班。不得随意更换员工。如发现人员配置不足或未缴纳五险，将扣除相关人员费用。
②成交供应商需为所有人员缴纳五险，人员工资不得低于启东最低标准2490元；
③五险（养老、医疗、失业、工伤、生育）的最低基数，最低工资标准里含员工五险个人部分。
4.报价单位须提供合法有效的营业执照复印件加盖公章。
5.采购资金的支付时间、条件：
物业服务费按季度拨付，按先考核后支付方式进行，即每季度结束后的十个工作日内，由采购人对成交供应商上季度的服务工作进行考核（考核方式和考核细则另行规定），考核结束后的七个工作日内将上季度的服务费（扣除考核罚扣款）支付给物业公司。
6.其他：（1）请报价单位认真核算、如实报价，如发现虚假报价的，该单位今后将被记入采购黑名单；（2）本次报价仅作为市场调研用，因此价格仅供参考；（3）本次调研询价不接收质疑函，只接收对本项目的建议。
启东江海产业园管理委员会
2025年4月22日
附件：
启东江海产业园规划展示楼物业管理服务项目
市场询价报价单
项目名称 |
启东江海产业园规划展示楼物业管理服务项目 |
服务期 |
报价 |
人民币：元（￥：元） |
一年 |
报价单位（盖章）：
报价单位联系人：
联系电话：
日期：